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  • 曹士磊律师

    曹士磊律师现执业于全国知名律所---京大(上海)律师事务所,自执业以来,办理各类案件数百件,尤擅长公司诉讼(包括劳动合同纠纷、股权、外商投资等)、婚姻继承案件、房屋买卖纠纷(包括建设工程等),长期...

  • 方英召律师
    方英召律师,80后,211名校法律毕业生,在职硕士,中国执业律师,上海市律师协会会员。

    本律师从事法律服务工作已七年有余,虽涉足多种案件类型,有丰富的刑事民事及商事案件等多领域经验,但在民事领域,专心...
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离婚一方擅自出卖共有房产该如何处理

   结合《婚姻法司法解释三》相关规定
   审判实践中经常出现这样的纠纷,夫妻一方未经另一方同意,擅自将夫妻共同共有的房产出卖,另一方向法院提起诉讼,要求确认房屋买卖合同无效、第三人返还房屋。随着《物权法》的出台与善意取得制度在法律上的真正确立,对于此类纠纷的处理,应该说已基本达成共识,没有太大的争议。问题的焦点在于,当夫妻一方擅自处分的房屋属于家庭唯一居住用房时,应当优先保护谁的利益?有的专家建议规定除外情形,即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因为生存是第一要素,夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售,如果支持善意第三人的主张,会出现另一方无家可归的情况。
从公开征求意见反馈的情况来看,多数意见认为,征求意见稿中的除外条款实际上否定了《物权法》第106条的规定,原则上这种例外条款不应允许。如果善意第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房,如何平衡二者之间的利益?另外,“居住需要”也未区分普通型居住需要和豪华型居住需要。民事执行程序中已经规定,对于唯一住房不予执行,这就已经考虑到了生存权、居住问题,没必要在婚姻法解释中再专门规定。在房价高涨的现实情况下,这个条款可能会被卖房反悔的人利用,不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。
本解释第11条采纳了多数人意见,根据《物权法》第106条的精神作出了相应规定。
《物权法》颁布后,审判实践中出现了一种新类型案件,即在婚姻关系存续期间,因夫妻共同共有房产登记在一方名下,另一方为防止其擅自处分共有的房产,所提起的婚内要求确认财产共有权并在房屋产权证书上加名的诉讼。这种纠纷的案由定为“物权确认纠纷”比较适宜,及时、公正地处理婚内确权之诉,可以使配偶一方在房屋权属登记部门的不动产登记簿上添加其共有权人的名字,减少夫妻共有房屋被一方擅自出卖的风险。
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曹士磊律师,专注于婚姻继承、公司合同、建设工程及房产法律问题研究与实践
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