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  • 曹士磊律师

    曹士磊律师现执业于全国知名律所---京大(上海)律师事务所,自执业以来,办理各类案件数百件,尤擅长公司诉讼(包括劳动合同纠纷、股权、外商投资等)、婚姻继承案件、房屋买卖纠纷(包括建设工程等),长期...

  • 方英召律师
    方英召律师,80后,211名校法律毕业生,在职硕士,中国执业律师,上海市律师协会会员。

    本律师从事法律服务工作已七年有余,虽涉足多种案件类型,有丰富的刑事民事及商事案件等多领域经验,但在民事领域,专心...
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一方婚前贷款买房,夫妻婚后共同还贷处理问题

    结合《婚姻法司法解释三》相关规定
   离婚诉讼中,一方婚前按揭购买房屋,婚后夫妻共同还贷,产权登记在一方名下,离婚时按揭房屋的归属问题成为焦点。通常情况下,买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后,商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的,买受人先付清首付款,剩余款项在银行办理按揭贷款手续,银行审查买受人的收入状况及资信后,将所贷款项直接划入开发商的账户。至此,买受人的付款义务已经全部完成,与银行之间形成债权债务关系。
婚后取得房屋所有权证,并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得,但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说,婚后房屋的物权并非凭空取得,而是依据婚前的债权转化而来,因此离婚时判归产权登记一方比较公平。
至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷的部分以及增值的部分,离婚时要根据《婚姻法》第39条的规定,在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题,有人提出一个计算公式,即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金+已还利息)x离婚时房屋的市场价值。这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益,不能完全对半进行分割。比如,双方应共同分割部分的数额为30万元,如果是男方婚前贷款买房,根据案件的实际情况,可以判决给女方超过15万元的补偿。
假如离婚时房屋出现贬值的情形,从照顾子女和女方权益的原则出发,起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的,只要夫妻双方不是实行分别财产制,无论婚后用谁赚的钱归还银行贷款,都属于夫妻共同还贷,因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。①从总体情况看,离婚时房屋暂时的贬值并不意味着以后不会升值,持有房产的一方只要不在房价低谷时抛售房屋,其实际利益不会蒙受损失。而对于配偶一方,可能意味着失去了最佳购房时机,离婚时拿回婚后还贷数额的一半是完全应该的。法律没有绝对的公平,只能是尽量达到相对公平。
在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不涉及办理所有权的变更登记问题,作为享有抵押权的银行方面也不会因夫妻离婚而权利受损。
对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产登记在首付款支付方名下,婚后夫妻共同还贷的这类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际上是婚前个人财产(婚前个人支付首付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体。本解释第10条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。需要注意的是,如果婚前首付款是一方父母出资(无论出资性质是赠与还是借贷),婚后夫妻共同还贷且产权登记在一方名下,这种情形也可以比照该条规定精神进行处理。另外,一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款也可以适用该条规定。
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曹士磊律师,专注于婚姻继承、公司合同、建设工程及房产法律问题研究与实践
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